Av. Firuze Hatipoğlu ile kira hukuku uygulamalarına dair en güncel bilgiler

Bu kapsamlı röportajda, kira hukukunda son düzenlemeleri ve bunların taraflar üzerindeki etkilerini Avukat Firuze Hatipoğlu ile ele alıyoruz. Yaptığımız bu söyleşiyle kira hukuku uygulamalarına dair en güncel ve ayrıntılı bilgileri paylaşıyoruz.

Muhabir: Kira artış oranlarıyla ilgili düzenlemeler son dönemde yoğun olarak tartışılıyor. Bu konuda detaylı bilgi verebilir misiniz?

Avukat Firuze Hatipoğlu: 
Elbette. Türk Borçlar Kanunu’nunda kira artış oranlarını belirlemede temel çerçeve çizilmiştir. Normal koşullarda, taraflar arasında aksine bir anlaşma yoksa kira bedeli artışı, bir önceki yılın Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalamasına göre yapılır. Ancak son yıllarda ekonomik koşullar nedeniyle geçici düzenlemeler devreye girdi.
11 Haziran 2022’de yapılan değişiklikle konut kiraları için bir yıl süreyle artış oranı %25 ile sınırlandırıldı. Bu düzenleme, Türk Borçlar Kanunu’na geçici bir madde eklenerek hayata geçirildi. 2024 yılı itibarıyla bu sınırlama sona erdi ve TÜFE oranına dönüldü. Ancak kiracı ve kiraya veren arasında çıkan uyuşmazlık durumlarında, hâkim, kira bedelini, emsal kira bedelleri, gayrimenkulün özellikleri ve taşınmazın bulunduğu yerin piyasa koşulları gibi unsurları dikkate alarak yeniden belirleyebilir.
Ayrıca, kira artışına dair bir anlaşmanın geçerli olabilmesi için bu hükümlerin sözleşmeye açıkça yazılması gerekir. Kanun, taraflarca belirlenen artış oranının dahi fahiş seviyelere ulaşmaması için kamu düzenine aykırılığı denetleme yetkisini hâkime bırakır.

Muhabir: On yıllık kira süresi sonrası fesih hakkı nedir? Uygulamada nasıl işliyor?
 

Avukat Firuze Hatipoğlu: 
Bu konu aslında kanunda açıkça düzenlenmiştir. Eğer bir kira sözleşmesi belirsiz süreli ise ve kiracının taşınmazdaki oturma süresi 10 yılı geçmişse, kiraya veren, kira süresinin bitiminde fesih hakkını kullanabilir. Bu fesih, keyfi değil, belirli koşullara dayanmalıdır.
Fesih hakkının kullanılabilmesi için kiraya verenin, kira döneminin sona ermesinden en az üç ay önce yazılı bir bildirimde bulunması gerekir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken husus, bu hakkın kötüye kullanılmamasıdır. Örneğin, sırf yüksek kira bedeli talep etmek için kiracıyı tahliye etmek yasal koruma kapsamı dışında kalabilir.
Bu düzenleme, taşınmazın hem kiracının hem de kiraya verenin kullanımını dengeleme amacı taşır. Ancak uygulamada, kiracıların bu hakka dayanarak itiraz ettiği ve davaların Yargıtay’a kadar taşındığı durumlarla sıkça karşılaşıyoruz.

Muhabir: Tahliye süreçlerinde kullanılan belgeler ve yöntemler nelerdir?

Avukat Firuze Hatipoğlu:
 Tahliye süreçleri birkaç temel yönteme dayanır. En sık kullanılan belgelerden biri, tahliye taahhüdüdür. Tahliye taahhüdü, kiracının taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını taahhüt ettiği yazılı bir belgedir. Ancak bu belgenin geçerliliği için şu şartlar aranır:
1. Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesinden sonra imzalanmalıdır.
2. Kiracının serbest iradesiyle, herhangi bir baskı altında kalmadan bu belgeyi imzalaması gerekir.
Bu belgeye dayanarak açılan tahliye davaları, genellikle hızlı sonuçlanır. Ancak tahliye taahhüdünün şekil şartlarına uymaması durumunda dava reddedilebilir.
Bir diğer yöntem ise iki haklı ihtar prosedürüdür. Kiracı, kira bedelini zamanında ödemezse, kiraya veren noter veya ihtarname yoluyla uyarıda bulunabilir. İki haklı ihtarın gerçekleşmesi halinde, kiraya veren tahliye talebinde bulunabilir.

Muhabir: e-Devlet üzerinden kira sözleşmelerinin düzenlenmesi sektöre nasıl bir yenilik getirdi?

Avukat Firuze Hatipoğlu:
 Bu yeni uygulama, kira ilişkilerinde şeffaflık ve güvenilirlik açısından önemli bir adım. 4 Kasım 2024’te hayata geçirilen bu sistem, kira sözleşmelerinin elektronik ortamda hazırlanmasını ve saklanmasını sağlıyor.
Bu düzenleme ile birlikte:
* Tarafların kimlik bilgileri ve sözleşme detayları merkezi bir sistemde kayıt altına alınıyor.
* Olası bir uyuşmazlık durumunda, sözleşmenin gerçekliği konusunda delil niteliği taşıyan belgeler sağlanıyor.
* Sözleşme süreçleri hızlanıyor ve maddi hata riski en aza indiriliyor.
Bu sistem, özellikle sahte kira sözleşmeleri düzenlenmesi gibi kötü niyetli davranışların önüne geçmeyi hedefliyor. Ancak tabi ki de tavsiyemiz, ileride oluşabilecek muhtemel problemlerin önüne geçebilmek adına her zaman profesyonel bir hukuk desteğinin alınmasıdır.

Muhabir: İhtiyaç nedeniyle tahliye taleplerinde dikkat edilmesi gereken hususlar nelerdir?

Avukat Firuze Hatipoğlu: 
Kiraya verenin, taşınmazı kendisi ya da birinci dereceden yakınları için kullanma ihtiyacı varsa, ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulunabilir. Ancak bu talebin kabul edilmesi için somut deliller sunulması gerekir. Örneğin:
1. Taşınmazın gerçekten ihtiyaç sahibi tarafından kullanılacağına dair belgeler.
2. Gereksiz tahliyeye yol açılmadığını göstermek amacıyla kiraya verenin diğer mülklerinin durumu.
Bu tür davalarda mahkemeler, çoğunlukla kiracının korunması ilkesine göre hareket eder. Kiraya verenin ihtiyacının dürüstlük kuralı çerçevesinde değerlendirildiği unutulmamalıdır.

Muhabir: Genel olarak, kiracı ve kiraya veren arasındaki ilişkiyi düzenlerken hangi hususlar öncelikli olmalıdır?

Avukat Firuze Hatipoğlu:
 Taraflar arasında sözleşme yapılırken, her iki tarafın da hak ve yükümlülüklerinin açıkça belirtilmesi önemlidir. Özellikle şu unsurlar dikkatle ele alınmalıdır:
1. Sözleşme Şartları: Kira bedeli, ödeme tarihi, artış oranı gibi hususlar açıkça yazılmalıdır.
2. Teminat Bedeli: Depozito miktarı ve iade şartları belirlenmelidir.
3. Kullanım Koşulları: Taşınmazın hangi amaçlarla kullanılacağı belirtilmelidir.
Sorunların büyük çoğunluğu, sözleşme yapılırken belirsiz bırakılan noktalardan kaynaklanıyor. Bu nedenle, profesyonel hukuki destek almak her iki taraf için de süreci kolaylaştırır.

Bu keyifli röportajın sonunda Avukat Firuze Hatipoğlu, kira hukukundaki deneyimlerini ve son değişikliklerle ilgili bilgilerini bizlerle paylaştığı için kendisine teşekkür ediyoruz.

Avukat Firuze Hatipoğlu: Ben teşekkür ederim, bu konular hepimizin hayatını etkiliyor. Kiracıların da kiraya verenlerin de haklarını iyi bilmesi, sorunların çözümünde anahtar rol oynuyor. Umarım bu bilgiler, okuyucularınız için faydalı olmuştur.

Muhabir: Çok faydalı oldu! Son olarak, okuyucularımıza bir mesajınız var mı?

Avukat Firuze Hatipoğlu: Elbette. Kira hukuku karmaşık görünebilir ama doğru bilgiyle ve açık iletişimle her şey çok daha kolaylaşır. Eğer bir uyuşmazlık ya da sorunuz olursa mutlaka uzman bir avukata danışın. Unutmayın, her sorun çözülebilir!